¿Qué esperar cuando el SENIAT visita a los condominios?

A las personas que hacen vida residencial o comercial en un condominio les suelen preocupar los elevados índices de morosidad, el incremento en los gastos de mantenimiento o que se dañen el ascensor, el hidroneumático ¡o ambos!

El SENIAT no solía estar en la lista de preocupaciones de estas comunidades, ni de sus administradores, hasta ahora, cuando se ha conocido el caso de un Condominio Residencial que recibió la inesperada visita de la Administración Tributaria que ha culminado en una sanción. [ Lee la noticia aquí ]

El Condominio, definido por el Dr. Daniel Betancourt, es una comunidad forzosa de personas, naturales o jurídicas, que carece de personalidad jurídica y surge por mandato de la Ley de Propiedad Horizontal para mantener una cosa común.

Cuando se piensa en condominios, usualmente viene a la mente la imagen de un edificio residencial; en la práctica además tenemos condominios industriales, comerciales y mixtos donde se combinan residencias y comercios.

También se ha dado por llamar “Condominio” a las Asociaciones Civiles que conforman vecinos de viviendas unifamiliares, galpones industriales y otros inmuebles para organizar su comunidad, aunque no están regulados por el régimen que establece la Ley de Propiedad Horizontal, sino que se constituyen de acuerdo a lo previsto en el Código Civil y éstas sí tienen personalidad jurídica.

En ambos casos, estas comunidades, en principio recaudan de sus integrantes las cantidades de dinero necesarias para cubrir los gastos y expensas del funcionamiento y mantenimiento del inmueble del que son co-propietarios o de la agrupación de edificaciones para la que se hubiera constituido una asociación civil.

Este aporte económico y comunitario que se hace para cubrir las cuotas correspondientes a los gastos comunes es, sin lugar a dudas, una actividad que no persigue ánimo de lucro y no corresponde a la prestación de un servicio a título oneroso por parte del Condominio o de la Asociación Civil donde se agrupan los vecinos.

 

Si nuestra actividad no genera enriquecimiento ¿por qué debería preocuparnos el Impuesto Sobre La Renta?

Pareciera lógico que, si se trata de una actividad sin fines de lucro, no debería existir ninguna obligación tributaria. Al fin y al cabo, para muchas comunidades puede resultar una verdadera proeza cerrar el año sin deudas, ni hablar de soñar con tener excedente en fondos para responder a imprevistos que puedan ocurrir en el año próximo.

Sin embargo, a efectos tributarios, la situación no es tan clara. Resulta que las normas tributarias deben establecer, sin lugar a dudas quiénes están obligados a cumplir con las obligaciones de un impuesto, quiénes aun estando obligados a cumplir con esas obligaciones no deberán pagarlo (exenciones) y quiénes, por sus características, no están sujetos al impuesto.

Idealmente, en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Impuesto Sobre La Renta (D-LISLR) debería establecerse que los Condominios no están sujetos a ese impuesto, de esta manera no tendrían la obligación de presentar declaración de ISLR.  Esto no es así.

Por el contrario, en el D-LISLR tenemos que poner atención al artículo 7 y sus literales C y E. Aquí encontramos lo siguiente:

  • Las comunidades son sujetos del ISLR (Ver Art. 7.C D-LISLR)
  • Las asociaciones, fundaciones, corporaciones y demás entidades jurídicas o económicas que no se hayan citado en los literales del artículo 7 de la ley, son también sujetos del impuesto. (Ver Art. 7.E D-LISLR)

Además, el artículo 9 de esa misma norma señala “que las fundaciones y asociaciones sin fines de lucro pagarán el ISLR por todos sus enriquecimientos netos”.

En el pasado, el SENIAT se ha basado en el Art. 7.C de la ley para exigir la declaración de ISLR de los condominios, y todo parece indicar que esta sería nuevamente la base de la pretensión.

Condominios no declaran ante el Seniat por desconocimiento y reciben multas de $1.000

A esto debemos agregar que en la Reforma de la Ley de ISLR ocurrida el 18 de Noviembre de 2014 vía Ley Habilitante (G.O. E. 6.152) se limitó el beneficio de exención del Impuesto Sobre La Renta a las instituciones benéficas y de asistencia social, quienes además deberán demostrar ante la Administración Tributaria que reúnen las condiciones para disfruta del beneficio fiscal.

En palabras sencillas, la exención (que es la dispensa del pago prevista en la ley) no opera de manera automática, hay que hacer el trámite ante el SENIAT y eso está disponible sólo para instituciones de beneficencia y asistencia social. Los condominios y las asociaciones civiles de vecinos, aunque no persiguen lucro, no son sociedades benéficas.

Debido a que los condominios carecen de personalidad jurídica hay quienes son del criterio que esta característica hace que no estén sujetos al ISLR. 

En el pasado, durante la breve experiencia de Nayma Consultores en la administración de un condominio comercial, asumimos la postura de presentar la declaración de ISLR correspondiente, a los fines de evitar sanciones por omisión de deber formal.

Debido a que las Asociaciones Civiles, mediante las que se han organizado los “Condominios” de Inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, poseen personalidad jurídica, existe el criterio generalizado de que son sujetos del ISLR y tienen, sin lugar a dudas, que cumplir con las obligaciones previstas en la norma aunque que carezcan de fines de lucro.

 

El condominio ¿contribuyente del IVA?

En principio, el Administrador del Condominio debe recibir el aporte de los copropietarios correspondiente a la liquidación o planilla de gastos donde se relacionan los egresos del período. Es lo que se conoce comúnmente como “Recibo” del condominio y está previsto en la Ley de Propiedad Horizontal (Art. 14 y Art. 20.4)

Este aporte del copropietario sirve para que el Administrador del Condominio pague los gastos, actividad que además se realiza sin fines de lucro, por lo que no podría asimilarse a la prestación de un servicio a título oneroso; hecho imponible del IVA (Ver Art. 3.3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del IVA).

Si no hay hecho imponible, no habría sujeción a este impuesto. Aunque el D-Ley del IVA no indica expresamente que las actividades de condominio no están sujetas al IVA, en su Art. 16.4 señala que no están sujetos al impuesto los “actos que no sean considerados hechos imponibles por este Decreto…” y visto que para ser hecho imponible, el servicio tiene que prestarse a título oneroso, lo que en principio no hacen los condominios porque los aportes que hacen los co-propietarios son para pagar gastos comunes, no porque reciban un “servicio de parte del condominio”

Resumiendo, a nuestro criterio, el aporte de los co-propietarios no configuran hecho imponible del IVA y no debe emitirse factura fiscal por este concepto, sino la planilla de gastos prevista en la Ley de Propiedad Horizontal.

En estricto derecho, un condominio que solo realice los actos necesarios para recibir los aportes de los co-propietarios para el cuidado del bien común, no debería tener la condición de contribuyente del IVA, y por tanto no debería hacer declaraciones informativas de este impuesto.

Ahora bien, es importante conocer cuál condición asignó el SENIAT al condominio respecto al IVA. Si al consultar el RIF aparece con la condición de “Contribuyente Ordinario” del IVA, es necesario buscar asesoría fiscal para el manejo de las declaraciones informativas del tributo.

De cualquier manera, el condominio debe mantener los soportes (facturas) de los bienes y servicios gravados que paga la comunidad, así como llevar correctamente una contabilidad ordenada y el libro diario debidamente sellado por notario público.

 

Si aparte de los aportes de los co-propietarios tenemos otros ingresos ¿qué pasa con el IVA?

Existen casos donde el condominio recibe ingresos adicionales que no tienen que ver con el aporte de los co-propietarios, sino por actividades que se realizan para contribuir con los gastos de la comunidad que si bien, no persiguen fines de lucro, sí son a título oneroso y están gravadas por IVA.

Algunas de las actividades más comunes para generar ingresos adicionales en los condominios son:

  • Alquiler de bienes rentables, por ejemplo, locales pertenecientes a la comunidad y que por disposición expresa del documento de condominio pueden arrendarse a terceros.
  • Arrendamiento de fachadas para instalación de vallas publicitarias.
  • Arriendo de azoteas para instalación de vallas publicitarias o antenas de telecomunicaciones.
  • Alquiler de áreas de estacionamiento (muy común en condominios comerciales)
  • Servicio de parking cobrado a visitantes y operado por el condominio.

Si se realizan estas actividades conformes a lo dispuesto en el documento de condominio, éste se convierte en sujeto del IVA, lo que se conoce como “Contribuyente Ordinario” con todos los deberes y obligaciones asociados a esto, incluyendo declaraciones de IVA, libros de compras y ventas, así como también la emisión de factura fiscal con atención a lo previsto en la PA 0071 de facturación donde se desglose la base imponible y el IVA.

 

¿Qué debería tener mi condominio en caso de una visita del SENIAT?

Si el SENIAT toca la puerta de tu condominio, es importante mantener la calma y, de ser posible, contar con un asesor fiscal.

Al menos deberás contar con lo siguiente:

  • RIF vigente en la cartelera.
  • Declaración de ISLR. (Criterio de Nayma Consultores que no constituye asesoría)
  • Libro Diario de Contabilidad según la Ley de Propiedad Horizontal
  • Planillas de Gastos y los comprobantes de ingresos.
  • Facturas de Compras de Bienes y Servicios. (Deben ser facturas fiscales, no serán aceptados recibos, papelitos firmados, comprobante de punto de venta o “notas de entrega”.)

 

Si en el condominio reciben ingresos adicionales a los aportes de los co-propietarios por realizar actividades gravadas por el IVA, entonces también es indispensable tener a la mano:

  • Copias de las facturas emitidas.
  • Libros de compras y ventas.
  • Declaraciones de IVA.

 

¿Qué necesito para atender el riesgo fiscal en un condominio?

Así como escribir este artículo requirió del trabajo conjunto de la Dra. Yelitze Cortéz, experta en Derecho de Propiedad Horizontal y Administración de Condominios sumado a la visión tributaria que aportó la Abog. Mariela Llovera del equipo de Nayma Consultores, así también tu comunidad, sea residencial o comercial, amerita de un equipo dinámico y con visión holística para guiarte en este proceso.

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Sobre las autoras

Yelitze Cortez es abogado especialista en Derecho de Propiedad Horizontal e Inmobiliario con más de 20 años de experiencia en el área. Postgrado en Derecho Mercantil, Diplomado para Abogados en la UCAB y Estudios de Negocios PAG en el IESA.

Posee experiencia como facilitador de talleres en temas relacionados con Condominios y Propiedad Horizontal en Venezuela. Comparte información especializada de condominios y propiedad horizontal en la web, puedes leer su blog ¡clic aquí!, seguirla en twitter ¡clic aquí!, escuchar su podcast ¡clic aquí! o seguirla en instagram ¡clic aquí!

 

Mariela LloveraMariela Llovera es Abogado y Lcda. en Relaciones Industriales. Asesora en Derecho Tributario, Mercantil y Laboral para distintas organizaciones en la región central del país. Formada en Coaching y Docencia Universitaria en la Universidad Pedagógica Experimental Libertador. Posee diplomado en Diseño de Tecnología Educativa en el Massachusetts Institute of Technology. Estudiosa del tema tributario y del derecho empresarial. Actualmente forma parte de la Junta Consultiva de la Cámara de Comercio Venezolano Italiana del Estado Aragua. Distinguida con la Orden José Casanova Godoy del Colegio de Abogados del Estado Aragua por su aporte a la difusión del Derecho Tributario y Laboral. Adicionalmente es conferencista frecuente de los Colegios de Contadores Públicos de Aragua, Distrito Capital y Miranda. Estudiosa del tema tributario y del derecho empresarial. Escribe regularmente para el diario El Nacional. Fundadora de Nayma Consultores.

 

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[ Guía de Estudio ] Rebaja Alícuota Impositiva General del IVA para pagos con Medios Electrónicos
octubre 10, 2017

La guía es bien didáctica, los argumentos están soportados jurídicamente, y aclara la mayor parte de las dudas, en especial las Compras a Crédito.

Excelente el aporte agregado que hacen ampliando la información las Guías de Estudio, fue grata mi sorpresa al recibir el correo con la Actualización de la Guía (totalmente gratis) y ahora este esquema de Preguntas frecuentas...Gracias "Los pequeños detalles hacen grandes diferencias"


 
 
 

24 comentarios en “¿Qué esperar cuando el SENIAT visita a los condominios?”

  1. Excente! La felicito! Soy contador público y fui asesor externos de muchos condominios en Lecheria, estado Anzoátegui, nunca presenté declaraciones, porque según el Art. 1 de la ley de ISLR no eran sujetos pasivos por no generar enriquecimientos. Los condominios lo que hacen es una reposición de gastos comunes
    Suscribo todo lo expresado por usted.

    1. Muchas gracias por apreciar el trabajo que hacemos y tomarte el tiempo de dejarnos un comentario. Con respecto al ISLR y los condominios hay que mirar con detalle el origen de los fondos para cubirir los gastos, si hay arrendamiento de áreas comunes -algo que se ve cada vez más- hay ingresos gravados por el IVA y por el ISLR también.

      1. Buenos días, excelente toda la información aportada por ustedes, en mi caso le he informado esto a todas las juntas de condominio y han hecho caso omiso con respecto a la obligación de declarar el islr

        1. Hola Malvis,
          Gracias por apreciar el trabajo que hacemos. Cada comunidad decide cómo desea administrarse y cuáles riesgos quiere asumir. Es importante que le hayas indicado la obligación tributaria.

      2. Solange Coromoto Carmona Ferrer

        Buenas tardes, quisiera saber que tan preciso y legal es el recibo de condominio de la residencia en la que vivo, ellos e los recibos siempre cobran en gastos comunes Honorarios de administración y él IVA (16%) cabe acotar q hay un área del conjunto residencial alquilado q se usa como local comercial (nunca se ha informado cuánto se cobra por ello) y a parte se cobra en gastos no comunes diferencial cambiario, fondo de trabajo e intereses de mora (estos tres últimos puntos casi siempre se equiparan con el monto del condominio común), cosa que me parece que no es legal, entre otras muchas otras que no específicare para no extenderme, le agradecería de antemano si pudiera aclararme esto y si me encuentro en una si equivocacion al pensar que está junta junto a la administradora no están actuando correctamente. Muchas gracias por su atención

      3. Buenas tardes estimadas… excelente esta informacion y muy claro todo. Yo administro un condomio y aqui en Punto Fijo es muy poco lo que se maneja referente a los condominios, actualmente tengo la sig duda: con respecto a esos ingresos por alquiler de espacios que si son gravados de iva yo lo que hago es que lo descuento proporcionalmente segun la alicuota del gasto que hubo en el mes y la diferencia seria lo que cobraria en dicho mes a los inquilinos y/o propietarios. Ahora bien, yo emito facturas fiscales por el cobro del gasto del condominio y las declaro en iva como excentas, esto me preocupa porque estuve leyendo y podrian calificarme como spe, la cosa es que al hacer la delcracion anual del islr las coloco como rentas excentas. Mi otra duda nace con respcto al diferencial cambiario: si comienzo a entregar recibos por el cobro del gasto, como haré entonces o cual sería mi soporte de ese ingreso por diferencial cambiario que si es base imponible para el islr anual??? En consulta en el portal del seniat este condominio es Contribuyente ordinario del iva agradecida con su aporte.

        1. Nayma Consultores

          Hola Veruzka,
          Gracias por tu comentario y por apreciar el trabajo que hacemos. Decirte lo que debes hacer escapa al ámbito de lo que se puede atender vía comentarios en un sitio web, no sería responsable ni profesional de nuestra parte emitir opinión sobre un tema tan delicado con la información que ofreces.

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    2. Próspero Asuaje Asuaje

      Buenas noches, excelente tema, mi criterio personal y profesional sobre este importante tema es que los condominios debemos hacer una declaración informativa del ISLR, para cumplir con un deber formal establecido en el COT. Ahora bien, es importante aclarar que los condominios no reciben ingresos lo que hacen es recaudar un dinero para luego realizar los desembolsos a fin de mantener su propiedad en condiciones óptimas de habitabilidad. Logicamente, eso también va a depender del tipo y la naturaleza del condominio en este caso me refiero al condominio residencial que no realice ninguna actividad comercial. Cómo por ejemplo el arrendamiento de la azotea para la instalación de una antena. Etc etc
      Tepito es un temazo.

    1. Hola Luis Arturo,

      Muchas gracias por apreciar el trabajo que hacemos y tomarte el tiempo de dejarnos un comentario. Recibe un gran abrazo de nuestra parte.

  2. Muy buen articulo como siempre, al dia aclarando dudas de temas actuales que a la mayoría afectan, y muchos condominios ni si quieran llevan un control por que cuando llaman a un contador para que los asesore y les lleve la contabilidad no les gusta pagar lo que el contador les dice que les va a cobrar y optan por no contratarlo y se arriesgan a llevar su condominio como ellos creen que se debe llevar esa contabilidad. Ahora con lo ocurrido, la gran mayoría saldrá corriendo a buscar la asesoría que en su debido momento no acepto.

    1. Hola Lisbeth,

      Muchas gracias por apreciar el trabajo que hacemos. Siéntete libre de compartir el enlace de este artículo con quién pueda necesitar leerlo.

  3. EXCELENTE DE VERDAD LA ACLARATORIA EN CUANTO A ESTE TEMA QUE CASI NADIE ESTA AL DIA
    FELICITACIONES A TODO EL EQUIPO DE NAYMA POR PONERNOS AL DIA CON LA INFORMACION

    1. Hola José Alberto,

      Es una sentencia del año 2010 del Estado Carabobo. La leímos, también supimos del caso en su oportunidad. Era un caso contra el condominio de un centro comercial, el SENIAT no pudo probar que, efectivamente, el condominio recibía ingresos por concepto de estacionamiento. Por eso el tribunal falla a favor del condominio. No es solo saber que existe la sentencia, es leerla y entender las motivaciones del juez para decidir.

      Además, se debe tomar en cuenta que la ley del ISLR cambió en 2014, lo mencionamos en este artículo.

  4. Muy interesante y didáctico este artículo. Felicitaciones por la claridad de sus conceptos. Mi pregunta es, cómo hacer la declaración del ISR. A quién le corresponde, a la administradora o a la Junta de Condominio.
    Marco A. Crespo, [email protected] Gracias.

    1. Hola Marco
      Lo primero es que cada caso debe analizarse individualmente y plantear las estrategias de acción y defensa del contribuyente. Para recomendaciones sobre quién es el responsable de actuar, te recomendamos contactar con la Dra. Yelitze Cortez, nuestra aliada para temas de Derecho de Propiedad Horizontal. La encuentras en instagram con el usuario @con.dominio

  5. Buenas tardes . Excelente articulo, actualmente estoy asumiendo el reto profesional de administración de condominio como persona natural, el condominio tiene rif y talonarios de facturación que no han usado nunca, tienen aéreas comunes arrendadas, me gustaría una asesoría con ustedes.

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