La venta de inmuebles es una transacción compleja que involucra múltiples aspectos legales. Cuando la vendedora es una persona jurídica, la operación adquiere matices particulares que deben ser cuidadosamente evaluados. En este artículo, nos enfocaremos en los aspectos clave que deben ser considerados por las empresas venezolanas al momento de vender un inmueble.

En este artículo, exploraremos los cuatro puntos clave que deben tenerse en cuenta al momento de vender un inmueble propiedad de una persona jurídica en Venezuela:

1. Tradición legal y documento de propiedad.
2. Análisis del expediente mercantil de la empresa vendedora.
3. Análisis de información municipal del inmueble.
4. Otros documentos requeridos por el SAREN.

A través de este análisis detallado, buscamos proporcionar una guía práctica y completa para aquellos interesados en realizar este tipo de operaciones inmobiliarias en Venezuela.

El título de propiedad es el documento fundamental que acredita la titularidad de un inmueble. Al adquirir un inmueble a una persona jurídica, es imprescindible analizar a fondo este documento.

En este documento, revisaremos lo siguiente:

• Identificación del Propietario. Es crucial que el nombre de la empresa vendedora coincida exactamente con el que aparece en el título. Si la empresa ha cambiado de nombre, lo verificaremos en el análisis del expediente mercantil.
• Gravámenes: Además de las hipotecas, es importante verificar si existen otros gravámenes como servidumbres, embargos o anotaciones preventivas. Estos podrían afectar el uso y disposición del inmueble.
• Linderos y Medidas: Estos datos son cruciales para determinar la extensión exacta del inmueble y evitar posibles conflictos con propiedades vecinas. Los linderos y medidas bien definidos proporcionan seguridad jurídica a la transacción
• Dependencias: Es fundamental que el título de propiedad incluya todas las construcciones, instalaciones y mejoras que forman parte del inmueble.
• Concordancia Registral: Es fundamental que el título de propiedad esté actualizado y que exista concordancia entre la información registral y la realidad física del inmueble.

Es posible que la compañía desee vender una parte del inmueble, puede ser que venda un área de terreno que no ha utilizado o que, por ejemplo, desee vender un galpón de varios que tiene sobre un lote de terreno.

La venta parcial de un inmueble requiere de una división del mismo en porciones independientes.

En este caso además es necesario revisar las ordenanzas de zonificación del municipio donde se encuentra ubicado el inmueble.

La desintegración de la parcela debe ser realizada por un equipo de profesionales competentes y debe estar debidamente registrada.

Inmuebles en Régimen de Propiedad Horizontal: Si el inmueble está bajo régimen de propiedad horizontal, es necesario analizar el documento de condominio y obtener de éste la alícuota correspondiente al inmueble en venta, así como cualquier información adicional pertinente sobre la comunidad que tenga incidencia en la venta del mismo.

Inmuebles con regímenes particulares: Si el inmueble propiedad de la sociedad mercantil es de vocación agropecuaria, turística, se encuentra en terrenos propiedad del Estado (alcaldías, gobernaciones, INTI, Parques Nacionales) debe analizarse con sumo detalle la documentación que acredita la propiedad de las bienhechurías y la normativa aplicable a este tipo de negocios.

El expediente mercantil es un archivo físico y público que toda sociedad mercantil venezolana mantiene en el Registro Mercantil, institución adscrita al Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN). Constituye el historial de la sociedad mercantil y contiene información vital sobre su constitución, estructura, funcionamiento y evolución a lo largo del tiempo.

Cuando se trata de transacciones inmobiliarias que involucran empresas venezolanas, es de suma importancia la revisión del expediente mercantil ya que:

• Demuestra la existencia legal de la compañía y su capacidad para celebrar actos jurídicos.
• Proporciona información sobre la estructura y funcionamiento de la empresa: Permite conocer quiénes son los accionistas, directivos y representantes legales, así como las decisiones que han tomado a lo largo del tiempo.
• Sirve como prueba en caso de disputas legales: El contenido del expediente puede ser utilizado como evidencia en juicios y arbitrajes.
• Es una herramienta de análisis para terceros: Inversionistas, clientes y proveedores pueden analizar el expediente para evaluar la solvencia, estabilidad y reputación de la empresa antes de realizar un negocio.

En el caso de la compra de un inmueble a una sociedad mercantil, es indispensable prestar atención a las cláusulas relativas a la administración de la compañía y a las asambleas de designación de la Junta Directiva.

Se deben revisar las cláusulas que regulan la administración de la empresa, como los órganos de administración (junta directiva, gerente general), sus atribuciones y los requisitos para tomar decisiones sobre la disposición de activos.

• Composición de la Junta Directiva: Se debe verificar que la composición de la junta directiva sea la vigente y que las personas que integran este órgano estén debidamente identificadas.
• Facultades de los Directores: Es necesario determinar si el director que firma el contrato de compraventa tiene las facultades suficientes para representar a la empresa en este tipo de transacciones.

El análisis de la información municipal es un paso esencial en las transacciones inmobiliarias en Venezuela y resulta fundamental para garantizar la seguridad jurídica de una transacción inmobiliaria en Venezuela. Nos enfocaremos en la ficha catastral, solvencias y revisión de ordenanzas municipales.

La ficha catastral, es un documento emitido por la dirección de catastro del municipio donde se encuentra ubicado el inmueble y proporciona una descripción detallada del inmueble, incluyendo su ubicación, dimensiones, características físicas y valor catastral.

Cada municipio tiene su propio formato de ficha catastral, que puede denominarse cédula catastral o certificado de empadronamiento, dependiendo de lo dispuesto en la ordenanza municipal de la localidad, y en general contiene la siguiente información:

• Datos del propietario: Nombre o razón social, cédula de identidad o número de Registro de Información Fiscal (RIF).
• Datos del inmueble: Código Catastral, Ubicación, Parroquia, Calle, Número.
• Linderos del inmueble.
• Características del inmueble: tenencia, tipo de inmueble, uso de la construcción, uso del terreno.
• Valor catastral
• Datos de registro
• Fecha de emisión y vigencia del documento.

• Impuesto sobre inmuebles urbanos: Este impuesto es un tributo municipal que grava la propiedad de inmuebles urbanos. Para la celebración del negocio inmobiliario, es indispensable que el vendedor esté al día con el pago de este tributo, popularmente conocido como “derecho de frente” y que obtenga la solvencia emitida por la autoridad tributaria municipal. (Art. 97 Ley de Registros y Notarías).
• Adicionalmente, el comprador del inmueble deberá pagar el impuesto previsto en el artículo 91 de la Ley de Registros y Notarias.

• Zonificación: La ordenanza de zonificación establece las normas que regulan el uso del suelo en cada zona de la ciudad. Es fundamental verificar que el uso que se pretende dar al inmueble sea compatible con la zonificación vigente.  Es indispensable consultar esta ordenanza cuando se trata de la venta parcial del terreno o de las bienhechurías que forman parte del inmueble.
• Construcciones: La ordenanza de construcción establece los requisitos para la construcción, ampliación o reforma de edificaciones. Si se planea realizar alguna modificación en el inmueble a adquirir, se debe verificar el cumplimiento de estas normas.
• Otras Restricciones: Las ordenanzas municipales pueden establecer otras restricciones al uso del suelo, como servidumbres, restricciones de altura, etc.

La resolución 0019 del SAREN establece los requisitos únicos y obligatorios para la tramitación de acto o negocios jurídicos en los Registros Principales, Mercantiles, Públicos y las Notarías.

Copia del Registro de Información Fiscal (RIF): Tanto el comprador como el vendedor deben presentar una copia vigente de su RIF. Este documento identifica al contribuyente ante el SENIAT y es fundamental para el cumplimiento de las obligaciones tributarias.

Cédula de Identidad: La presentación de la cédula de identidad vigente de ambas partes sirve para verificar la identidad y nacionalidad de los involucrados en la transacción. En el caso de participación en el negocio de un ciudadano extranjero, es indispensable realizar el registro de extranjeros.

Declaración y Pago del Impuesto de Enajenación de Inmuebles (Forma 33): Este impuesto grava la ganancia obtenida por el vendedor en la enajenación de un inmueble. La Forma 33 debe ser presentada y pagada por el vendedor antes de inscribir la venta en el Registro Público.

Solvencia del Seguro Social o Constancia de No Afiliado: Este documento es indispensable cuando el vendedor es una persona jurídica y sirve para verificar que la empresa está al día con sus obligaciones frente al Seguro Social.

Solvencia de Servicios Públicos: La presentación de las solvencias de los servicios públicos garantiza que el inmueble no tiene deudas pendientes con las empresas prestadoras de estos servicios. En el caso de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, será necesario presentar la solvencia del condominio.

No. La información presentada en este artículo te brinda una visión general de los aspectos legales y documentales involucrados en la compraventa de inmuebles a empresas en Venezuela considerando la normativa vigente al 27 de octubre de 2024. Ten presente que cada transacción es única y requiere un análisis detallado.

En Nayma Consultores, entendemos que cada caso es diferente y requiere una atención personalizada. Nuestro equipo de expertos te brindará el acompañamiento necesario para tomar decisiones informadas respecto a los activos de tu compañía desde el punto de vista legal mercantil, y así proporcionar a tu corredor inmobiliario certificado toda la documentación que necesitará durante el proceso de venta del inmueble de tu negocio.

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