¿Qué pasó con la Ley de Arrendamientos de Vivienda en Venezuela?
Notas del conversatorio con la Dra. Cora Farías en Maracay
Con la entrada en vigencia de la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026) ha surgido mucha expectativa por los cambios que pudieran darse en el mercado inmobiliario venezolano cuando se trata de los alquileres de inmuebles residenciales.
En Nayma Consultores, nos mantenemos actualizados, formándonos de la mano de los mejores especialistas para traducir lo técnico en soluciones prácticas; es por ello que asistimos al conversatorio “¿Qué pasó con la Ley de Arrendamientos de Vivienda en Venezuela?” dictado por la Dra. Cora Farías que fue organizado por Gestión Integral Legal & Inmobiliaria con el apoyo de la Cámara Inmobiliaria del Estado Aragua.
En este artículo compartimos contigo los puntos clave y el criterio técnico que recogimos durante el evento.
¿Cuáles relaciones arrendaticias están regidas por esta ley?
El Artículo 2 de la norma aclara que las disposiciones solo regulan las relaciones arrendaticias acordadas o formalizadas después de su entrada en vigencia. Por su parte, la Disposición Transitoria Única ratifica que los contratos vigentes antes de esta fecha continúan estrictamente bajo la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011 y el Decreto contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda.
La Dra. Faría nos puso un ejemplo claro en durante su charla, en el caso de un contrato del año 2024 o 2025 que venció a principios de 2026 y continuó bajo prórroga táctica, este sigue regido por la ley vieja de 2011 debido a que la posesión material del inquilino comenzó antes de la vigencia del nuevo texto.
Es importante tener presente que no es factible mudar relaciones previas al nuevo régimen especial.
Cuando el canon se fija en dólares, ¿cómo se hace el reajuste?
Si bien la ley establece un mecanismo claro de ajuste del canon de arrendamiento, este solo resulta aplicable a los montos fijados en bolívares. El artículo 13 prevé que el reajuste anual por inflación se calcule con base en la variación del IPC publicado por el Banco Central de Venezuela.
Ahora bien, cuando el canon se pacta en moneda extranjera, no existe un mecanismo claro de actualización de valor. Por una parte, la ley, en su artículo 14, regulariza una práctica extendida del mercado inmobiliario venezolano como es la fijación de pagos en divisas; y por la otra, deja de lado tanto la inflación interna en divisas que encarece los costos en Venezuela como la pérdida de valor propia de la moneda en su país de origen.
Esta omisión parece alinearse con el criterio sostenido del TSJ, según el cual las obligaciones en moneda extranjera no son indexables porque ya incorporan un ajuste automático mediante el tipo de cambio.
Antes de arrendar, ¿cuánto se puede exigir de depósito en garantía y en qué moneda?
Bajo la ley de 2011, exigir 3 meses de depósito en divisas era ilegal y sancionable, mientras que con la legislación vigente se permite exigir un depósito en garantía de hasta tres (3) meses del canon de arrendamiento o contratar una póliza de seguros por dicho monto. Dado que el canon puede fijarse en moneda extranjera, el depósito en garantía se puede exigir en la misma moneda.
Por su parte, el artículo 18 de la ley establece que el depósito debe devolverse dentro de los 15 días continuos siguientes a la terminación del contrato, previa verificación del buen estado del inmueble.
Durante su exposición, la Dra. Cora Farías aconsejó solicitar siempre los 3 meses de depósito en divisas en efectivo en lugar de la póliza de seguros, ya que es una garantía real directa. No obstante, advirtió sobre el peligro de la redacción del Artículo 18 de la ley, el cual abre la posibilidad de que el arrendador devuelva el depósito en bolívares al tipo de cambio oficial si las partes así lo acuerdan. Para preservar el equilibrio contractual y proteger al inquilino de la pérdida de poder adquisitivo, la Dra. Farías recomienda estipular expresamente en el contrato que la fianza se restituirá en la misma divisa en que fue entregada.
¿Quién es responsable de las reparaciones del inmueble?
El artículo 15 de la ley establece que las reparaciones menores (aquellas que no superen el 30% del canon mensual) corresponden al arrendatario, mientras que las mayores corresponden al arrendador.
Nuevamente nos encontramos con una disonancia entre la norma y la realidad. En Venezuela, los costos de reparación son sumamente elevados, por ejemplo, un servicio de plomería o la reparación de un cortocircuito rutinario supera fácilmente los USD 100 o USD 150, lo que en la práctica representaría la mitad de un canon promedio de USD 300.
Al amparo del principio de autonomía de la voluntad de las partes, la Dra. Cora Farías recomienda estipular expresamente en el contrato que todas las reparaciones menores queden bajo la exclusiva responsabilidad del inquilino, con independencia del monto, dejando a un lado el tope del 30% previsto en la norma.
Desde el criterio de Nayma Consultores, consideramos indispensable que las partes definan en el contrato qué se entiende exactamente por reparaciones menores, por ejemplo: mantenimiento de griferías, sustitución de interruptores o cerraduras. Delimitar de forma clara el alcance de estos conceptos previene desequilibrios contractuales y evita controversias futuras durante la vigencia del arrendamiento.
¿Quién debe pagar el condominio y el impuesto de propiedad inmobiliaria?
La parte final del artículo 19 de la ley establece que, salvo estipulación en contrario, los gastos de condominio e impuestos del inmueble corresponden al arrendador.
En la práctica del mercado inmobiliario venezolano, cuando se trata de propiedades bajo régimen de propiedad horizontal, es habitual que el arrendatario asuma los costos operativos derivados del uso del inmueble. Aprovechando la salvedad que permite la norma, la Dra. Cora Farías recomienda incluir una cláusula expresa donde el inquilino asuma la totalidad de los gastos de condominio ordinarios y los servicios públicos (agua, electricidad, aseo e internet), reservando las cuotas extraordinarias a cargo exclusivo del propietario.
En el ámbito fiscal, el impuesto sobre inmuebles urbanos (propiedad inmobiliaria) es una obligación formal del propietario como sujeto pasivo. Aunque la ley abre la posibilidad de trasladar convencionalmente esta carga económica al inquilino, es indispensable mantener el equilibrio contractual. Recargar en exceso al arrendatario con obligaciones tributarias ajenas al uso ordinario puede entorpecer el acuerdo; por ende, cualquier traslado de este tipo de tributos debería respaldarse en condiciones de negociación razonables y atractivas para ambas partes.
En contextos normativos en evolución, la actualización rigurosa y el criterio técnico son indispensables para navegar el entorno legal venezolano. Si bien esta ley abre márgenes de negociación más flexibles que su predecesora, exige máxima claridad en cada una de las cláusulas para evitar contingencias y proteger los acuerdos.
Agradecemos a la Dra. Cora Farías, a Gestión Integral Legal & Inmobiliaria y a la Cámara Inmobiliaria del Estado Aragua por promover estos espacios de debate y formación gremial que enriquecen el ejercicio profesional.
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Publicado: 30 de agosto de 2026
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